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　　德國買房的投資收益率竟是房價增長率的好幾倍，可高達40%多，這是為什么呢?下面就一起來了解一下吧!

　　貸款買房屬于加杠桿投資，如果首付10%，貸款90%，相當于運用了9倍杠桿，外加1%的貸款利率，假設買房后的第一年房價漲了5%。

　　在不計算利息的成本下收益率為：

　　杠桿倍數 * 房價增長率 = 9 * 5% = 45%。

　　計算利息成本下的收益率為：

　　( 收益 -利率 成本 )/ 投資額 = (100%*5%-90%*1%)/10%=41%

　　收益 - 成本 = 房子增長率 100%*5% - 貸款利率為成本 90%*1%

　　投資額為首付 10%，所以按照公式算下來為41% 。

　　所以只要貸款買房，都屬于在加杠桿，貸款比例越高，杠桿越高，房價的微小變動也可以帶來很高的投資收益率。由于買房后，每年都需要還房貸，這個杠桿倍數也在每年相應的降低，直到你還完所有貸款，杠桿才會消失。

　　當然這種加杠桿的方法會放大你的收益，也有放大損失的風險，而且損失率將大于收益率。

　　假設德國房價下降5%，那你的損失率為:

　　(-100%*5%-90%*1%)/10%=59%

　　不過在我看來近幾年房價降低的可能性很低，充其量房價不漲，房價大幅降低時很可能會引起次貸危機，我相信發生過的事情再發生的可能性很低，所以我個人對德國房價還是持有樂觀態度。

　　如果你確定自己買房主要出于自住目的，且能保證一輩子都不會賣，那房價不論增長還是降低對你都不會影響。

　　但我相信在德國的大多數華人現在并無法確定這一輩子買了房就不會賣，只要未來某一天有出售房子的可能性，那就需要考慮到房子所帶給你的收益率和保值情況。從上面計算可以得出：德國買房是個很好的投資保值低風險途徑。

　　這么看來，雖然過去幾年中國大城市房價增長率高于德國房價增長率，但國內貸款買房有一定首付比例要求(2013年要求是首套房首付是總房款的30%，二套房的首付是總房款的60%)，另外，國內貸款的利率也在5%左右，所以國內貸款買房實際收益率和房價增長率差不了多少。而德國房價增長率不高，但可以有很高的杠桿倍數，致使其實際收益率或許是高于中國買房投資收益率。

　　按照我的計算方式，真是突然發現在德國買房很劃算呢，現在歐洲已經進入了負利率時代，之前在某個群里聽說TA存在銀行的錢都開始向銀行交利息了，不知道是真是假，總之現在存在銀行的錢每年都在貶值，大家也需要找一些途徑讓自己的存款保值，不一定出于投資目的，但保值應該是沒問題的。